Decumulo → l’abitazione
Per la maggior parte delle famiglie italiane la casa in cui si vive vale più di tutto il resto messo insieme. Nel conto del decumulo però non compare, perché non produce reddito e non è spendibile finché ci si abita. Entra nel conto solo nel momento in cui si decide di cambiarla.
legge disposizione normativa, con l’articolo · CCNL stabilito dal contratto collettivo, varia per settore · stima valore approssimato, indicato come tale
Nel calcolatore la casella del patrimonio chiede quello che rende ed è disponibile. L’abitazione non ha nessuna delle due caratteristiche: non produce reddito, e per trasformarla in denaro bisogna andarsene. Sommarla al patrimonio significherebbe far credere al conto che quei soldi possano essere spesi, e il risultato direbbe che il piano regge anche quando non regge.
Vale anche il contrario. Quando il conto risponde che il patrimonio si esaurisce, sta ignorando la riserva più grande che quella famiglia possiede. Risponde a «quanto durano i soldi», non a «quanto si ha». La casa entra nel conto quando si dichiara di volerla cambiare, e allora contano due cose separate: quanto libera la vendita, e come cambia la spesa da quell’anno in poi.
Fra il prezzo di vendita e la somma che arriva sul conto ci sono tre voci di costo, di natura diversa.
| Voce | Quanto | Chi la paga |
|---|---|---|
| Provvigione di mediazione | 3,66% del prezzo, IVA compresa stima | chi vende e chi compra |
| Imposte dell’atto | registro del 2% sul valore catastale, più 50 € di ipotecaria e 50 di catastale legge | chi compra |
| Onorario del notaio | libero dal 2017; in pratica alcune migliaia di euro stima | chi compra |
La provvigione non è fissata da nessuna legge. Le rilevazioni di settore la collocano fra il 2% e il 5% per ciascuna parte, oltre IVA; il calcolatore adotta il 3% più IVA, cioè 3,66%: è l’unica grandezza di questa pagina rimessa a una nostra stima. Il conto la mostra separata dal ricavato, così chi ha ottenuto condizioni diverse può correggerla.
Le imposte sono modeste, con un’avvertenza: il 2% non si calcola sul prezzo ma sul valore catastale, che per un’abitazione è di norma parecchio più basso. Insieme all’onorario del notaio il calcolatore le tratta come una cifra fissa di 4.500 €, perché non crescono col prezzo di mercato: pesano molto su una casa da centocinquantamila euro e poco su una da mezzo milione.
In cifre. Chi vende soltanto, e non ricompra, su 300.000 € paga circa 10.980 € di costi. Chi vende a 300.000 e ricompra a 180.000 paga la provvigione due volte, più imposte e notaio: 22.068 € in tutto. La differenza fra le due situazioni è il motivo per cui cambiare casa due volte in pochi anni raramente conviene.
legge Sulla vendita non si paga imposta sul guadagno, nel caso ordinario: la cessione di un immobile posseduto da oltre cinque anni non genera reddito imponibile, e nemmeno quella di un immobile che sia stato abitazione principale per la maggior parte del tempo in cui lo si è posseduto (art. 67 c. 1 lett. b del TUIR). È uno dei pochi elementi favorevoli di questa materia, e il calcolatore lo dà per acquisito.
È la scelta più semplice da valutare, perché libera una somma senza creare impegni successivi: la differenza fra quello che si incassa e quello che si spende, tolti i costi, entra nel patrimonio e da quel momento si comporta come il resto.
Proprio per questo il calcolatore, su questa scelta, non indica alcuna soglia: non c’è nulla di ricorrente da bilanciare, quindi non c’è un rendimento a cui la conclusione si rovesci. Indica quanto libera la vendita e come cambia il patrimonio finale.
Il conto non rappresenta due elementi, entrambi a favore di chi cambia: una casa più piccola costa meno di manutenzione, di riscaldamento e di condominio, e spesso è più adatta a un’età in cui le scale diventano un ostacolo. La spesa nel calcolo resta quella scritta, quindi il risultato è per difetto.
Qui la scelta cambia natura: si converte un bene che si usa in un capitale che rende, e in cambio ci si impegna a una spesa ricorrente senza scadenza. Le due grandezze non si confrontano a occhio, e nessuna delle due è sempre preferibile.
Da una parte il ricavato entra nel patrimonio e produce un rendimento. Dall’altra il canone si paga ogni mese, cresce col costo della vita e non si può ridurre a piacere: è l’unica voce della spesa che non è comprimibile. Nel calcolatore, infatti, il canone resta fuori dal conto della spesa massima sostenibile, che altrimenti «risolverebbe» un piano stretto immaginando di pagare meno d’affitto.
Quale delle due pesi di più lo decide il rendimento del patrimonio, che nel calcolatore non è un dato: è un’ipotesi scritta da chi compila. Per questo la pagina non dice se convenga, e nemmeno il conto lo dice. Viene indicato invece sotto quale rendimento la conclusione si rovescia: sopra quella soglia vendere lascia più ricchezza alla fine, sotto conviene restare.
Viene naturale confrontare quanti soldi restano alla fine nei due casi, ma il confronto è sbagliato: chi vende ne ha quasi sempre di più, però chi resta possiede ancora la casa, che non compare in nessun saldo. Il confronto va fatto sommando, in ciascuno dei due casi, il patrimonio residuo e l’abitazione che si possiede.
Su un caso ordinario (una casa da 300.000 € venduta a metà del piano, 900 € di canone) il conto fatto sul solo denaro dice +90.000 € a favore della vendita, mentre quello fatto sulla ricchezza dice −210.000 €. I due criteri non danno solo cifre diverse: danno il segno opposto. Vendere e affittare non crea ricchezza, la cambia di forma, e in più sconta i costi della compravendita e un canone da pagare per sempre.
Il calcolatore fa il confronto sulla ricchezza, e lo dichiara nella riga del risultato. Quando il valore dell’abitazione non è indicato (il caso di chi la lascia a qualcuno) i due scenari non sono confrontabili per intero, e il calcolatore lo segnala.
Restano due elementi che nessun conto misura, e che spesso pesano di più dei numeri. Il primo è che la proprietà mette al riparo dagli aumenti degli affitti e da uno sfratto, mentre un contratto di locazione va rinnovato e può non esserlo. Il secondo è che il ricavato investito è esposto all’andamento dei mercati, e nel decumulo conta l’ordine in cui arrivano i rendimenti, non la loro media: alcuni anni negativi all’inizio lasciano meno capitale a produrre rendimento in tutti gli anni successivi. Come il calcolatore ne tiene conto →
Una precisazione per chi si trova nel caso opposto: chi lascia la casa ai figli e va in affitto non incassa nulla, ma la spesa cambia lo stesso. Nel calcolatore si sceglie l’affitto e si lascia vuoto il valore dell’abitazione: il conto misura allora il solo costo della scelta.
Vendere e affittare presuppongono di lasciare la casa in cui si è sempre vissuti, cosa che in Italia si fa poco. Esistono due strade per ottenere denaro dall’abitazione continuando ad abitarci. Il calcolatore non le rappresenta, ed è dichiarato fra i suoi limiti; qui si dice come funzionano, perché chi ne ha bisogno sappia che esistono.
Si cede la proprietà dell’immobile trattenendo l’usufrutto, cioè il diritto di abitarci per tutta la vita. Si incassa subito una somma, inferiore al valore pieno, e non si paga alcun canone. Alla morte dell’usufruttuario la proprietà si ricompone in capo a chi ha comprato, e agli eredi non resta l’immobile: è una scelta che consuma l’eredità, e va presa con questa consapevolezza.
legge Il valore dell’usufrutto si ricava da un prospetto di coefficienti per età, allegato al DPR 131/1986 e aggiornato con decreto del Ministero dell’economia a ogni variazione del tasso di interesse legale: quanto più anziano è chi vende, tanto meno vale l’usufrutto e tanto più alto è l’incasso.
Quei coefficienti sono fiscali, non sono un prezzo. Servono a determinare la base imponibile delle imposte, e sono calcolati su un tasso che la legge non lascia scendere sotto il 2,5% anche quando il tasso legale è più basso. Il prezzo di mercato della nuda proprietà è una trattativa, e di norma sconta più della tabella: chi usa il prospetto come stima dell’incasso otterrà quasi sempre una cifra inferiore.
legge È un finanziamento riservato a chi ha compiuto 60 anni, garantito da ipoteca sull’abitazione, disciplinato dall’art. 11-quaterdecies del D.L. 203/2005 come riformato dalla L. 44/2015. Si riceve una somma e si continua ad abitare la casa, che resta di proprietà. Il debito, con gli interessi, si rimborsa di regola alla morte del finanziato: gli eredi possono estinguerlo e tenere l’immobile, oppure lasciare che venga venduto.
Rispetto alla nuda proprietà si conserva la proprietà e la possibilità per gli eredi di riprendersi la casa; in cambio gli interessi si accumulano, e su un orizzonte lungo la somma da restituire cresce parecchio. È lo strumento più delicato dei due, e le condizioni cambiano molto da un istituto all’altro.
Al calcolatore, sui propri dati →
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